전입신고와 확정일자는 모두 임차인의 권리 보호에 중요하지만 역할은 다릅니다. 전입신고만 하면 보증금이 우선 변제되는 것은 아니므로, 각각의 효력과 필요한 절차를 구분해야 합니다.
대항력은 점유와 전입신고가 함께 있어야
주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 다만 효력은 두 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 이사만 했거나 전입신고만 한 경우에는 요건이 부족할 수 있으니, 실제 입주와 신고 시점을 함께 챙겨야 합니다.
우선변제권에는 확정일자도 필요
보증금을 경매 절차에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자를 갖춰야 합니다. 확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차이지, 그 자체로 대항력이나 보증금 반환을 보장하는 것은 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 마친 뒤에도 등기부등본을 확인해 선순위 근저당권 등이 있는지 살펴보는 것이 좋습니다. 특히 대항력은 요건을 갖춘 다음 날 생기므로, 계약 당일 설정된 담보권이 앞설 가능성도 유의해야 합니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 먼저 받고 나중에 전입해도 되나요?
확정일자를 먼저 받을 수는 있지만, 우선변제권은 대항요건도 갖춰야 생깁니다. 입주와 전입신고를 마친 뒤 두 요건의 시점을 확인하세요.
전입신고를 했는데 실제로 살지 않으면 어떻게 되나요?
대항력에는 주택의 인도와 점유가 필요합니다. 주민등록만 옮기고 점유하지 않았다면 대항요건을 갖췄다고 보기 어려울 수 있습니다.